案件回放

被告王某曾租赁某公司位于绥德县某小区的门市，用于经营家具。租赁期限届满后，被告王某与某公司再次签订《房屋租赁合同》，由被告王某继续租赁该16.5间的门市，合同约定：租赁期限为8年，即从2016年11月30日至2024年11月30日止，租金每年为110000元；租赁合同签订时一次性缴纳全年费用，下一年租金在下一年度第一个月一次性交清；被告在签订合同时向某公司缴纳60000元保证金，若被告逾期不缴纳租金，某公司有权将上述约定的保证金作为被告违约金予以罚没，并有权终止合同；合同履行期间，双方均不得违约，否则由违约方承担60000元违约金；若合同履行期限届满，押金充抵租金，固定装修（如大理石等）可适当折价归甲方所有,其他装饰工程均无偿收回;不得转租。被告王某在承租房屋后向某公司交付了一年的租金和保证金60000元，再未交付租金。某公司改制后，该16.5间的门市作为国有资产，移交于A单位办公室，后A单位办公室要求被告支付下一年度租金， 2017年后半年，被告提出生意不好，且受2017年7月26日洪灾影响，要求减免租金，否则不再租赁，但原告与A单位办公室未达成协议，2018年前半年，被告提出向A单位办公室交钥匙，但是否终止《房屋租赁合同》亦未达成协议，被告亦未支付租金，原告亦未采取减损措施。后A单位办公室机构改革并入B单位采购中心，该16.5间的门市由原告管理，原告向被告索要租金未果。2021年8月1日，原被告协商被告将门市的钥匙交由原告，办理了房屋交接手续，原告将16.5间门市占有、管理，原、被告双方的《房屋租赁合同》终止履行。本院于2021年9月28日委托绥德县价格服务中心对位于绥德县某小区16.5间门市室内外装修费用(含安装费)在2021年8月1日折旧后的价格进行了市场调查。绥德县价格服务中心于2021年12月1日作出调查报告。参照调查报告计算绥德县某小区16.5间门市室内外装修费用(含安装费)在2021年8月1日折旧后的价格约28027.5元。原、被告关于被告搬离的时间陈述不一。

判决理由

一、关于合同当事人和诉讼主体的认定。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”本案中的《房屋租赁合同》是A公司和被告王某所签，租赁的房屋用于被告王某经营家具，之间形成了房屋租赁合同关系，且系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方均具有约束力，应依约履行合同义务。因政府机构改革等原因,某公司出租给被告王某的房屋,作为国有资产交由A单位办公室管理,后A单位办公室并入B采购中心,租赁给被告王某的房屋移交给原告管理。《中华人民共和国民法典》第六十七条规定：“法人合并的其权利和义务由合并后的法人享有和和承担。”故原告是本案适格的诉讼主体。案涉合同中无被告王某1签名，原告提供其他证据亦不足以证明被告王某1是合同当事人，被告王某1无需承担合同责任。故原告请求被告王某1承担民事责任，不予支持。被告关于被告王某1与原告不存在租赁关系和作为本案被告的诉讼主体不适格的抗辩理由成立，予以支持。

二、关于合同解除的认定。《房屋租赁合同》约定被告王某逾期不支付租赁费,原告有权终止合同。被告王某未按约支付租金,双方约定解除合同的事由已经发生,作为解除权人的原告有权解除合同, 2021年8月1日原告与被告王某协商被告王某和将门市的钥匙交由原告，办理了房屋交接手续，双方无异议，本院确认双方的合同于2021年8月1日解除。被告王某辩称原告与被告王某之间的房屋租赁关系早已于2017年解除, 双方之间已不存在租赁关系，无义务支付租赁费。虽然被告于2017年底至2018年前半年，被告王某向A单位办公室提出减租并交钥匙的请求，但是否达成协议对合同进行变更或解除，双方存有争议，被告王某亦未通过仲裁或诉讼程序解决，现有证据不足以证明双方于2017年解除合同。故被告王某的该抗辩理由，不能成立，不予支持。

 三、关于被告王某是否构成违约的认定。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，因此对双方均具有约束力，应依约履行合同义务。合同约定“下一年租金在下年度第一个月一次性交清”,可确定2018年1月被告王某应当向A单位办公室支付租金,双方在协商变更和解除合同未果后，自2018年2月1日起欠付租金，被告王某的行为已经构成违约，应承担给付租金并按约支付违约金的责任。被告王某辩称所租赁门市因2017年7月26日因特大洪水灾害,被洪水倒灌、淤泥沉淀等影响，出现安全隐患,原告未尽到房屋设施的维修义务,无法再继续经营，造成经济损失并搬离，无义务继续支付租金。因被告王某未提供相关证据证明,该抗辩理由不能成立，不予支持。

四、原告的履约行是否违返减损规则和诚实信用原则的认定。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”本案中，被告王某在租赁期限届满前，向原告提出减少租金请求，在双方未达成减少租金的变更协议后，进一步提出不再租赁并交接所租赁房屋的钥匙，并以实际行动不履行合同义务，按照合同约定原告在2018年2月1日起已享有合同解除权，对其享有该权利应明知。但在长达三年多的时间内，明知被告王某根本违约，原告自己必将因被告拒付租金而受损失，合同履行已经无积极价值，此时原告应采取解除合同、收回房屋、另行出租等适当措施以避免损失扩大，而不只是向被告王某催缴租金，并等待被告履约达三年有余后主张租期内的租金损失，其履约行为有违减损规则和诚实信用原则。由于原告怠于采取适当措施，致使所管理的财产受到租金损失，对损失的扩大负有责任，存在过错，自身应承担部分租金损失。故对于超出合理期限后未采取减损措施造成的租金损失，原告无权主张，不予支持。综合考虑原告等待对方履约的合理期间以及原告收回租赁物并另行出租所需时间和金钱支出，支持原告22个月（即50%）的租金损失和违约金主张，剩余的租金损失，由原告自行承担。

五、关于保证金和违约金的处理。《房屋租赁合同》约定由违约方承担违约金60000元，但同时还约定在订立合同时被告王某给原告交付保证金60000元，在被告王某逾期不交纳租赁费时，原告将保证金作为违约金罚没，并有权终止合同。因被告王某在合同的履行过程中违约，该60000元应当抵作违约金，故原告请求变更为违约金归原告所有的诉请,予以支持。但原告请求被告支付资金占用期间的利息，因合同约定承担违约责任的方式是支付违约金，且被告承担了违约金责任，故本院不予支持。被告王某请求返还保证金，不予支持。

六、关于固定装修的确定和折价认定。本院组织当事人对固定装修进行现场勘验，并由双方签名确认。根据原被告确定的固定装修，本院委托绥德县价格认定中心进行价格认定协助，参照绥德县价格认定中心的调查报告，被告王某对租赁物的固定装修在2021年8月1日折旧后的价格约28027.5元。按照合同约定，固定装修部分归原告所有，由原告给被告支付折价款28027.5元。

七、关于诉讼时效。本案中，《房屋租赁合同》约定的租赁期限为8年，即从2016年11月30日至2024年11月30日止，被告王某在履约过程中违约导致纠纷发生，在原被告未协商一致的情况下，原告向被告主张权利，并于2021年8月1日协议解除合同。因存在中断情形， 故被告关于原告起诉超过法定诉讼时效期间的抗辩理由不能成立，不予支持。

裁判结果

一、确认原某公司与被告王某签订的《房屋租赁合同》有效；原告A单位中心与被告王某对《房屋租赁合同》协议解除有效。

二、被告王某于本判决生效后十五日内支付原告B单位采购中心租金损失201666.5元。

三、被告王某给原告B单位采购中心所交付的保证金60000元，抵作被告王某应当承担的违约金,归原告B单位采购中心所有。

四、原告B单位中心支付被告王某固定装修折价款28027.5元。

五、驳回原告B单位采购中心其他诉讼请求。

法官提示

出租人明知承租人根本违约，承租人必将因出租人拒付租金而受损失，合同履行已经无积极价值，不采取适当措施以避免损失扩大，只是向承租人催缴租金，并等待被告履约数年并主张租期内的租金损失，出租人的履约行为有违减损规则和诚实信用原则。对于超出合理期限后未采取减损措施造成的租金损失，出租人无权主张。